• Post last modified:juillet 31, 2022

Lorsque les deux parties, vendeur et acquéreur, signent l’acte authentique de vente chez le notaire. L’acquéreur devient officiellement le nouveau propriétaire. Toutefois, cette transaction immobilière peut être annulée dans 4 situations que nous vous invitons à découvrir ci-après.

Cas d’annulation d’une vente immobilière

Le transfert de propriété survient dès la signature de l’acte de vente définitive. Nonobstant, il est possible d’annuler ladite vente. Notamment en cas de : 

  • Dol ou vice de consentement,
  • Vices cachés, 
  • Non-délivrance en conformité, ou
  • Lésion.

Ou toute autre fausse déclaration !

Cas n°1 – Annulation de vente pour dol ou vice de consentement

Si le dol est constaté, il est possible de faire annuler la vente immobilière, à condition d’en apporter les preuves. Par ailleurs, le dol représente le fait que le vendeur, en l’occurrence l’ex-propriétaire, a : 

  • Laissé des charges de copropriété impayées ;
  • Caché un problème dans le logement ;
  • Été au courant qu’un voisin allait édifier une construction pouvant empêcher l’ensoleillement ou obstruer la vue (et du coup faire perdre la valeur du bien) ;
  • Ou qu’un projet d’autoroute allait avoir lieu et constituer une pollution acoustique !

L’acte de vente engage le vendeur à céder à l’acheteur le bien immobilier tel que décrit. Et l’acquéreur consent à prendre ledit bien tel que visité. Toutefois, le consentement de ce dernier peut être vicié dans le cas où le vendeur ait intentionnellement trompé l’acheteur. En cachant, par exemple, des trous dans les murs avec de la peinture ou du papier peint. Ou en omettant de mentionner les changements à venir dans le quartier.

En effet, le vice de consentement est lorsque le vendeur dupe sciemment l’acquéreur, et inversement. En dissimulant certains détails pouvant influencer l’estimation du bien. S’il est victime de dol, l’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour intenter une action en rescision.

C’est à dire introduire l’affaire en justice afin de solliciter l’annulation de la vente. Il pourra de ce fait restituer son argent et même réclamer une réparation. Par ailleurs, pour annuler la vente d’un bien immobilier, notamment en cas de dol ou de vice de consentement. L’acquéreur doit prouver l’existence du défaut majeur sciemment dissimulé. 

Cas n° 2 – Annulation de vente pour vices cachés

Plus graves que les cas de dol, les vices cachés sont les défauts rendant un logement inhabitable. Ce sont les : “défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”, conformément à l’article 1641 du code civil. À savoir : 

  • Des fondations de mauvaise qualité ;
  • Un terrain pollué ;
  • Une zone inondable ;
  • La prolifération de champignons sur le bois ;
  • Des parasites à la maison ;
  • Un taux d’humidité plus élevé que la norme.

En revanche, les défauts visibles, pouvant être aperçus lors de la visite immobilière avant l’achat, ne peuvent être considérés en tant que vices cachés ! 

Outre, l’annulation d’une vente immobilière pour vice caché survient en cas d’existence d’un ou de plusieurs défauts cités plus haut. Auquel cas, l’acheteur est en droit d’introduire l’affaire en justice.

D’ailleurs, si un vice caché est découvert, l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la date de transaction immobilière, pour le relever et mettre en œuvre une action en garantie des vices cachés. À cet effet, il devra adresser à l’ex-propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Et saisir le tribunal de grande instance pour annulation de vente immobilière.

Cas n°3 – Annulation de vente pour non-délivrance en conformité

Dès la signature définitive de l’acte de vente, le transfert de propriété est acté. Et le vendeur est tenu de libérer les lieux et de remettre les clés du bien immobilier à l’acheteur, conformément à ce qui a été convenu dans l’acte.

Si, toutefois, l’ancien propriétaire n’honore pas ses obligations ou que le bien immobilier délivré ne correspond pas au bien promis. Dans ce cas, l’acquéreur est éligible pour intenter une action justice à l’encontre du vendeur. Afin d’annuler la vente et récupérer son argent ; notamment si l’acquéreur refuse de délivrer le bien tel que prévu.

En d’autres termes, si le vendeur ne délivre pas le bien tel que décrit dans l’acte de vente. L’acquéreur peut solliciter la justice pour annuler la transaction immobilière et récupérer le prix d’achat !

Cas n°4 – Annulation de vente pour lésion

Et pour terminer, la lésion représente le fait qu’un vendeur se fasse léser par l’acquéreur. Par exemple, si le propriétaire se rend compte qu’il a vendu son bien immobilier en contre-partie d’un prix inférieur à sa valeur ! Du coup, s’il a été bel et bien lésé, ce dernier est éligible pour introduire une action en rescision et/ou solliciter une réparation.

Par ailleurs, dans ce cas précis, la lésion est constatée par des experts qui devront affirmer si le prix de vente fut inférieur à sa valeur vénale au moment de la signature définitive de l’acte authentique de vente.

Désormais, vous connaissez les 4 motifs majeurs pouvant conduire à une annulation de vente. Vous savez aussi que la demande d’annulation peut être effectuée par les deux parties. Que vous soyez le vendeur ou l’acquéreur, il est nécessaire de collecter et communiquer à votre avocat toutes les preuves, afin d’avoir gain de cause.

Par conséquent, si le juge constate le dol, les vices cachés, la non-délivrance en conformité ou la lésion. Il statuera sur l’annulation rétroactive du contrat de vente. De ce fait, l’acheteur devra remettre le bien immobilier au vendeur. Et ce dernier remboursera le prix d’achat et les frais relatifs à la vente et versera éventuellement un dédommagement.

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